Оцінка


Сфера нерухомості може бути пасивним джерелом доходів для будь-якої людини. Головним в цій справі служать завзятість і впевненість в собі. Це може бути активний або ж пасивний дохід. Якщо Ви зацікавлені в такому виді заробітку або ж просто цікавитеся цим питанням, Вам буде досить корисно ознайомитися з матеріалом статті.

Що ж розуміють під орендою?

Вирішити яким чином використовувати приміщення може виключно його власник. Можна залишити приміщення для власних потреб або ж здавати його в тимчасове користування іншим особам, які будуть це оплачувати. Під такою дією і розуміють значення слова «оренда». Орендодавцем стає в такій ситуації власник, а орендарем - суб'єкт, який отримує приміщення на певний термін.

Розрізняють пряму і вторинну (суборенда) оренди. Отримати прибуток можна в обох випадках. При цьому право використовувати приміщення для суборенди має виключно його власник.

Який вид нерухомості вважають найбільш дохідним?

Спочатку слід оцінити розміри можливого доходу від оренди. Ознайомившись з орієнтовними сумами, власник повинен вирішити потрібно це йому чи ні, а, вже, потім активно займатися цим питанням.

Істотне отримання прибутку в сфері житлової нерухомості можливо лише в тому випадку, якщо приміщення буде розглядатися у високому ціновому діапазоні. У цій ситуації вартість оренди повинна бути вище середньостатистичної ціни. Сприятливими факторами для цього можуть бути зручна локалізація об'єкта по відношенню до різної інфраструктури та транспорту, в стані «після ремонту» і мати готову обстановку.

Здача в орендну власність комерційної нерухомості вважається більш прибутковою, оскільки без її відсутність ведення бізнесу практично неможливо. У такій ситуації розглядають кілька видів приміщень: торговельну, а також, офісну або складську нерухомість. У деяких випадках для цього використовують виробничу площу, однак питання її змісту та технічні характеристики ускладнюють процес оренди.

З чого ж формується вартість оренди?

Методики, за якими здійснюють розрахунки орендної вартості, є непростими аналітичними вигадками. Як правило, вивчення ринку і розробка вартості є пріоритетами спеціальних компаній, які можуть надати платні консультації. Більша ж частина власників вважає за краще оголошувати вартість «навскидку», попередньо ознайомившись з пропозиціями оренди-продажу приміщень приблизно рівних за умовами до своєї нерухомості.

При цьому чинники, наявні переваги вітаються, а недоліки розглядаються з метою ймовірного поліпшення умов.

Після з'ясування середньої вартості оренди в даному секторі і з огляду на всі позитивні і негативні сторони своєї нерухомості, а також побажання клієнтів, власник може встановити ціну для приміщення. Іноді беруть за основу середню ціну, з можливістю її невеликого зменшення або збільшення.

Фактори, на які потрібно орієнтуватися при виборі орендарів:

  1. Розташування приміщення. Вартість самої оренди може збільшуватися залежно від передбачуваної діяльності орендаря. Наприклад, це можуть бути околиці населеного пункту, спальні або ж офісні райони.

  2. Наявність або відсутність транспортної розв'язки. Прекрасним варіантом вважається 5-ти хвилинне піше відстань по пункту.

  3. Локалізація будівлі по відношенню до транспортної дороги. У цій ситуації найбільш виграшними вважаються приміщення, що знаходяться в безпосередній близькості від магістралі. Будинки на другий (частково видно з дороги) і третьої лінії (повністю сховані за будинками) вважаються менш бажаними.

  4. Поверховість розміщення нерухомості і всієї будівлі. В першу чергу розглядаються варіанти, розташовані на перших поверхах. Більш високі поверхи переважно займають дрібні компанії, у яких платоспроможність трохи нижче. Верхні поверхи цінні виключно за наявності ескалатора або ж ліфта.

  5. Наявність парковки, якою можуть скористатися як співробітники, так і клієнти, також, береться до уваги.

  6. Наявність будь-яких сусідів. У даній ситуації можуть розглядатися якірні орендарі, здатні залучити достатньо великий потік клієнтів, які паралельно можуть скористатися послугами або ж сервісом Вашої компанії. Іноді однакові магазини розташовуються під одним дахом в різних кінцях населеного пункту, з огляду на їх вдалого взаємодоповнення.

  7. Слід звертати увагу на внутрішню обробку нерухомості. У деяких ситуаціях вона не принципова, оскільки передбачається переробка під себе.

  8. Наявність простору для рекламної вивіски компанії.

  9. Наявність стаціонарного телефонного зв'язку, а також, інтернет-провайдера.

  10. Вітається місце для прийому їжі, а також, санвузол.

  11. При оренді площ для складу або торгівлі необхідно враховувати технічні параметри приміщення, до яких відносять висоту, потужність електричних мереж, освітленість, простір для здійснення навантаження-розвантаження. Це залежить від запитів орендаря.

Ми перерахували лише невелику частину важливих моментів, оскільки охопити всі фактори не представляється можливим.

Які ж Ваші дії як власника?

При наявності нерухомості придатною для оренди, Вашим завданням є пошук орендаря і подальше складання договору. Як же можна стати орендодавцем? Перший варіант досить простий - нерухомість потрібно придбати. Це можна зробити відразу або взяти для покупки приміщення кредит в банку.

Наявність бізнес-плану з освоєння комерційної нерухомості може значно спростити отримання кредиту в банку. Він являє собою своєрідний орієнтовний розрахунок у вигляді передбачуваного щомісячного прибутку і приблизних термінів повернення грошей, узятих у позику. Як правило, грошовий кредит надають під заставу будь-якої нерухомості, власником якої Ви є. Це може в деякій мірі перекрити вартість необхідної позики. Не зайвими будуть і договори про поручительство. В одному договорі повинні бути згадані факти майбутнього придбання нерухомості та поручительство власника про очікування повної виплати. У другому договорі необхідно вказати на те, що орендар погоджується взяти нерухомість в оренду. Складання даних договорів може стати гарантією не тільки для банку, але і персонально для Вас.

Крім договору про намір доцільно внести певну попередню плату, яка додатково гарантує ймовірність відмови. У такій ситуації потрібно попередня оплата як власнику нерухомості за його гарантію очікування, так і потенційному орендарю, який таким чином підтвердить твердість свого рішення взяти приміщення в оренду. Розірвання договору не супроводжується поверненням попередніх внесків, але враховується при укладанні угоди, як частина загальної суми при придбанні або оренді.

Найбільш трудомісткими і витратними для Вас, як власника, є етапи придбання нерухомості та вибору потенційного орендаря. Для полегшення цих завдань можна скористатися послугами ріелторських компаній. У їх функції увійде підбір приміщення з подальшою його купівлею і пошук орендарів.

Наступним варіантом стати власником комерційного приміщення є придбання або ж здача своєї нерухомості, розташованої на першому поверсі будівлі, яке утворює першу або другу лінію. У такій ситуації доцільно затратити певні фінанси на передачу нерухомості в нежитловий фонд. У перспективі такі дії виправдають.

Процес пошуку орендаря

Є досить трудомістким етапом, оскільки необхідно мати на це досить багато часу і сил. Для спрощення завдання можна найняти ріелтора, який буде показувати нерухомість і відповідати на питання орендарів.

Як правило, послуги такого помічника вимагають додаткових грошей. Тому, слід враховувати стаж професійної діяльності ріелтера, тривалість існування компанії, в якій він працює, а також, визначити терміни пошуків орендарів. Орієнтовним періодом для пошуку вважають 3 місяці.

Бажання знайти орендарів самостійно має супроводжуватися деякими діями:

  1. Необхідно розмістити номер свого телефону на вікнах приміщення.
  2. Дати оголошення на сайтах, що займаються нерухомістю.
  3. Слід розіслати інформацію по агентствам, нібито з боку орендаря. В цьому випадку агенти мимоволі прорекламують Вашу нерухомість.

Визначити платоспроможність потенційного орендаря можна по успіху його бізнесу. Для цього слід поцікавитися тривалістю його бізнесу, кількістю торгових точок. Іноді має сенс поспілкуватися з іншими власниками, які надають їм нерухомість в оренду.

Найпростіше у виборі - орієнтуватися на запити орендарів. Кращими кандидатами вважаються банки, готові платити ціну на порядок вище заданої. Наступними за платоспроможністю можна вважати брендові фірми або мережеві компанії, незалежно від напрямку їх діяльності.

Не варто зв'язуватися з бізнесменом, які тільки починають свою справу. У цьому випадку велика ймовірність відновлення пошуків орендаря через певний термін.

Виплата податків і легалізація прибутку

Приховувати відомості про дохід від здачі нерухомості недоцільно, оскільки орендареві вигідно вказувати оплату власнику, щоб скоротити суму податку. Договір в якійсь мірі гарантує своєчасну виплату грошей. Бажано заздалегідь визначитися з тактикою Вашої роботи.

При здачі нерухомості в якості фізичної особи є ряд негативних нюансів, які ускладнюють дану дію:

  1. Податок в цьому випадку складе 13% від повної вартості орендної суми.
  2. Орендарі з відмінною репутацією не матимуть справу з фіз.особами.

У такій ситуації має сенс подумати про відкриття ТОВ або ФОП. При цьому другий варіант є менш витратним і вигідним, до того ж закрити ФОП можна в будь-який час. ТОВ не здатне здавати Вашу нерухомість.

Обов'язковою умовою є відкриття розрахункового рахунку в банку.

Отримання прибутку від орендованої нерухомості

Отже, договір складений, і орендар користується Вашою нерухомістю. З тим чи іншим питанням Ви будете контактувати один з одним. Вирішувати поставлені проблеми бажано досить оперативно. Рекомендуємо такі способи:

  1. Управління потрібно взяти в свої руки.
  2. Найняти одну людину для управління, забезпечити його заробітною платою і соцпакетом. ФОП це досить легко зробити.
  3. Можна укласти договір, за яким буде керувати сервейінговая компанія.

Приймати рішення про більш вигідний і зручний варіанті тільки Вам.

Необхідно згадати і суборенду. Займатися подвійною орендою все ж не варто, в тому випадку, якщо Ви не працюєте в сфері нерухомості, інакше існує ймовірність розірвання договору з Вами і укладення його безпосередньо з субарендатором. Можливість отримання високого прибутку в даній ситуації досить невелика.

Звернення в керуючу компанію може мати свої позитивні моменти. Наприклад, доцільно звернутися до них до придбання нерухомості та пошуків орендарів. У цій ситуації вони візьмуть цю діяльність на себе, а винагородою може служити можливість управління Вашою нерухомістю та отримання стабільного доходу.


Переглядів: 144
Дата добавлення: 2019-07-11
Добавив: Robot Home24