Оцінка


У житті трапляється всяке: купив квартиру в розстрочку, однак ситуація змінилася і платити більше не виходить. Як бути в такому випадку і чи є легальні способи переуступити свою розстрочку іншим людям

Що таке «переуступка»?

Згідно з нормами Цивільного Кодексу України (далі по тексту - ЦКУ) сторонами кожного зобов'язання (в тому числі і договору) є боржник і кредитор. У той же час, якщо кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь іншої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати. Договорами у сфері реалізації нерухомості на етапі будівництва, найчастіше, передбачені саме такі правовідносини.

При цьому чинне українське законодавство передбачає можливість заміни в зобов'язанні кредитора (відступлення права вимоги) або боржника (переведення боргу).

Таким чином, «переуступка» в сфері реалізації нерухомості на етапі будівництва - це передача Інвестором своїх прав і зобов'язань щодо Забудовника особі, що виявив бажання придбати квартиру / нежитлове приміщення / машино-місце (далі - Об'єкт), який є предметом вже підписаної між Інвестором і забудовником договору (далі - Основний договір).

«Переуступка» як схема продажів нерухомості на етапі будівництва

Досить часто Забудовники використовують схему продажів «переуступка» для реалізації всіх квартир / нежитлових приміщень / машино-місць в об'єкті будівництва.

Тобто, Забудовник укладає той чи інший договір, наприклад, з інвестиційним фондом. Надалі між Забудовником, Інвестиційним фондом і Покупцем укладається тристоронній договір про відступлення прав і зобов'язань Фонду Покупцеві. Звичайно ж, за це Покупець повинен заплатити Фонду певну суму грошей часто рівну вартості Об'єкту. В результаті, Покупець стає стороною договору, укладеного між Забудовником та Фондом, замість останнього. При цьому, на нього починають поширюватися всі права і зобов'язання, які були на момент «переуступки» у Фонду.

Не секрет, що реалізація квартир в будують будинках здійснюється за різними схемами, що передбачає певні нюанси при здійсненні заміни сторони. У випадку з купівлею-продажем майнових прав можна керуватися вищеописаними рекомендаціями. Якщо ж основний договір укладався у формі попереднього договору купівлі-продажу квартири в нотаріальній формі, подальша заміна сторони повинна бути здійснена обов'язково в нотаріальній формі (ст.513 ЦКУ). У разі якщо квартира купується шляхом внесення пайового внеску в кооператив, то перед проведенням операції слід ознайомитися зі статутом кооперативу для розуміння порядку взаємовідносин кооперативу з його членами (асоційованими членами), отримати завірену кооперативом копію рішення про прийняття первинного покупця до складу членів (асоційованих) членів кооперативу. Одночасно із здійсненням заміни сторони або переуступки прав вимоги на пай, оформити документи щодо вступу до складу членів (асоційованих членів) кооперативу. Також слід перевірити необхідність внесення вступних або інших безповоротних внесків для нових членів (асоційованих членів) кооперативу. Справа в тому, що пайовий внесок є поворотним. За фактом він повертається шляхом передачі квартири, але якщо квартира не передана, то тоді покупець може вимагати повернення внесеного паю грошима. Але за Законом України «Про кооперацію» статутом кооперативу може бути встановлено обов'язок членів (асоційованих членів) кооперативу здійснювати інші внески (вступні, членські і т.д.) які є безповоротними. оформити документи щодо вступу до складу членів (асоційованих членів) кооперативу. Також слід перевірити необхідність внесення вступних або інших безповоротних внесків для нових членів (асоційованих членів) кооперативу. Справа в тому, що пайовий внесок є поворотним. За фактом він повертається шляхом передачі квартири, але якщо квартира не передана, то тоді покупець може вимагати повернення внесеного паю грошима. Але за Законом України «Про кооперацію» статутом кооперативу може бути встановлено обов'язок членів (асоційованих членів) кооперативу здійснювати інші внески (вступні, членські і т.д.) які є безповоротними. оформити документи щодо вступу до складу членів (асоційованих членів) кооперативу. Також слід перевірити необхідність внесення вступних або інших безповоротних внесків для нових членів (асоційованих членів) кооперативу. Справа в тому, що пайовий внесок є поворотним. За фактом він повертається шляхом передачі квартири, але якщо квартира не передана, то тоді покупець може вимагати повернення внесеного паю грошима. Але за Законом України «Про кооперацію» статутом кооперативу може бути встановлено обов'язок членів (асоційованих членів) кооперативу здійснювати інші внески (вступні, членські і т.д.) які є безповоротними. що пайовий внесок є поворотним. За фактом він повертається шляхом передачі квартири, але якщо квартира не передана, то тоді покупець може вимагати повернення внесеного паю грошима. Але за Законом України «Про кооперацію» статутом кооперативу може бути встановлено обов'язок членів (асоційованих членів) кооперативу здійснювати інші внески (вступні, членські і т.д.) які є безповоротними. що пайовий внесок є поворотним. За фактом він повертається шляхом передачі квартири, але якщо квартира не передана, то тоді покупець може вимагати повернення внесеного паю грошима. Але за Законом України «Про кооперацію» статутом кооперативу може бути встановлено обов'язок членів (асоційованих членів) кооперативу здійснювати інші внески (вступні, членські і т.д.) які є безповоротними.

«Переуступка» як одиничний випадок

У ситуації, викладеної на початку статті, швидше за все, має місце «переуступка» як одиничний випадок.

Іншими словами, Забудовник не планує заробляти на подібних «переуступка» і навіть може обмежувати право Покупця на передачу прав і зобов'язань за Основним договором.

Але, про все по порядку.

Форма «переуступки»

Відповідно до ст. 513 ЦКУ правочин щодо заміни кредитора у зобов'язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов'язання, право вимоги за яким передається новому кредитору.

Тобто, якщо Основний договір завірений нотаріусом або ж підлягає державній реєстрації, аналогічні вимоги застосовуються і до Договору про передачу прав і зобов'язань за Основним договором (далі - Договір «переуступки»).

Що саме переходить по «переуступку»

За Договором «переуступки» до Нового Покупцеві переходять права Початкового Покупця за Основним договором в обсязі і на умовах, які існували на момент переходу цих прав і зобов'язань, якщо інше не встановлено самим Основним договором або законом.

Мається на увазі, наприклад, заборгованість по оплаті або необхідність здійснити доплату за додаткові кв. м після замірів БТІ або інших сертифікованих суб'єктів і т.д. Ну, і, звичайно ж, право на оформлення права власності на Об'єкт.

Особливості «переуступки»

Згідно з вимогами законодавства, заміна кредитора в зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Однак, найчастіше, в Основному договорі прописано зобов'язання Покупця отримати згоду Забудовника на передачу своїх прав і зобов'язань за договором, в іншому випадку - передача неможлива.

Крім того, Основним договором може бути передбачена плата за здійснення «переуступки». Іноді, «переуступка» на родичів першого-другого ступеня споріднення - безкоштовна або її вартість менша, ніж за переуступку на третю особу, не пов'язане з Покупцем родинними зв'язками.

Варто відзначити, що Початковий Покупець повинен передати Новому Покупцеві всі документи, що засвідчують передані йому права і зобов'язання, і інформацію, яка важлива для їх (прав) здійснення.

Алгоритм дій:

  1. Покупцеві слід віднімати умови Основного договору в частині, що стосується передачі своїх прав і обов'язків по ньому.
  2. Покупець повинен отримати згоду Забудовника на «переуступку» (при необхідності).
  3. Нового Покупцеві необхідно ознайомитися з умовами Основного договору. При цьому, він повинен розуміти, які зобов'язання вже були виконані Початковим Покупцем, а які належить виконувати йому.
  4. Між Забудовником, Початковим Покупцем і Новим Покупцем укладається Договір про передачу прав і зобов'язань за Основним договором в тій формі, що і Основний договір.
  5. Початковий Покупець / Новий Покупець (залежно від умов Основного договору) оплачує «переуступку» Забудовнику і / або Початковому Покупцеві (залежно від умов Основного договору).

Договір «переуступки»

З важливого в Договорі «переуступки» має бути написано про те, що Забудовник не має претензій до Вас, як до Початковому Покупцеві, а Новий Покупець ознайомився з умовами Основного договору і розуміє, які саме права та зобов'язання він приймає і яку суму повинен заплатити Вам і / або Забудовнику.

Переглядів: 237
Дата добавлення: 2019-04-20
Добавив: Vitaliy HOME