Оцінка


Придбання житла в будинку, що будується - популярний спосіб обзавестися власним житлом. Ти вкладаєш меншу суму і отримуєш за підсумком нове житло комфортабельній планування і навіть з добре організованою інфраструктурою району, якщо пощастить. Але така зрозуміла на перший погляд вигода несе за собою певні ризики. Як убезпечити себе і на що звернути увагу при підписанні договору?

Слід враховувати, що забудовники використовують різні схеми продажу квартир в будинку, що будується. І те, що в народі називається «попередніми» договором, може бути викладено у формі договору про участь у фонді фінансування будівництва, договору про асоційоване членство в кооперативі, договору купівлі-продажу майнових прав та ін. Власне попередній договір купівлі-продажу квартири - один з варіантів, які можуть пропонуватися забудовником. Кожен вид договору має свою специфіку, нюанси змісту і правових наслідків.

Укладення попереднього договору - це зобов'язання сторін укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири. Ось основні моменти, які необхідно детально перевіряти при укладенні такого договору:

Деталізація інформації про придбанному об'єкті

Обов'язково повинні бути вказані: найменування об'єкта будівництва, яке повинно дослівно відповідати дозвільної документації, кадастровий номер земельної ділянки, адреса, поверх, кількість кімнат, площа, номер квартири, порядок коригування вартості в разі відхилення фактичної площі готового об'єкта від узгодженої в попередньому договорі.

Ціна

Оскільки в більшості випадків людина не готова виплатити відразу всю суму одним платежем, договір зазвичай містить умови по розстрочці платежів, які можуть передбачати зміну вартості в залежності від ступеня готовності об'єкта на момент здійснення чергового платежу, прив'язку до курсу іноземних валют на момент оплати і т. д. Своєчасне вивчення цих умов дозволить визначити фінансові ризики і об'єктивно розрахувати витрати.

Термін завершення будівництва, відповідно - термін передачі права власності на квартиру.

Часто ці терміни в договорах визначені дуже обтічно, і навіть якщо є посилання на запланований період закінчення будівельних робіт, то можуть використовуватися невідповідні для покупця формулювання «не раніше, ніж ...», що фактично означає можливість завершення будівництва в будь-який момент після зазначеного в договорі періоду. Обов'язково слід виключати з договору можливість забудовника в односторонньому порядку змінювати термін завершення будівництва. Таке питання має вирішуватися виключно за взаємною згодою сторін.

Умови розірвання попереднього договору

Часто в договорах міститься умова, яке забороняє покупцеві в односторонньому порядку розривати договір, передавати свої права на отримання квартири іншій особі. При цьому для забудовника передбачений широкий перелік підстав, які навіть при незначних порушеннях з боку покупця дозволяють відмовитися від договору, ще й із застосуванням значних штрафних санкцій, які утримуються з фактично сплачених на момент розірвання грошових коштів.

Окрему увагу потрібно звернути на такі моменти:

  • Підстави притягнення до відповідальності за невиконання умов договору, розмір, порядок застосування штрафів.

  • Порядок дій у разі ухилення забудовника від укладення основного договору купівлі-продажу.

  • Якщо в договорі є посилання на будь-які Правила, Порядки, затверджені забудовником або третьою особою, які з моменту підписання договору стають обов'язковими до виконання покупцем, настійно рекомендуємо вимагати викладу таких Правил у вигляді невід'ємних додатків до договору. Брати на себе зобов'язання наосліп, не бачачи змісту нав'язаних умов, загрожує негативними наслідками.

  • Форма договору. Як і основний договір купівлі-продажу квартири, попередній договір підлягає нотаріальному посвідченню. У разі внесення змін до попереднього договір, всі додаткові угоди також повинні бути нотаріально посвідчені.

  • Перелік робіт, які будуть здійснені забудовником в будинку, квартирі, на прибудинковій території. Наявність цих умов в договорі збільшить шанси уникнути неприємні сюрпризи і отримати об'єкт, який буде відповідати усним обіцянкам менеджера забудовника або в крайньому випадку дасть можливість відстоювати свої права, вимагати зменшення узгодженої вартості квартири.

  • При бажанні покупця отримати разом з квартирою місце для парковки автомобіля, необхідно уточнити у забудовника інформацію про запроектованому розміщенні і кількості паркомісць для споруджуваного будинку.

У разі будівництва підземного паркінгу або розміщення парковки в окремій будівлі паркомісце буде самостійним об'єктом нерухомого майна, що дозволяє включати його в умови попереднього договору. Якщо парковка планується на відкритому майданчику на прибудинковій території, закріпити за собою паркомісце на етапі попереднього договору неможливо, а питання розподілу місць буде вирішуватися вже після введення будинку в експлуатацію спільно власниками квартир.

  • Детальний виклад умов майбутнього договору купівлі-продажу. В ідеалі, проект основного договору повинен бути невід'ємним додатком до договору попередньою. В іншому випадку, всі умови, які не були погоджені сторонами попередньо, будуть уточнюватися вже безпосередньо перед укладенням договору про перехід права власності, що може поставити покупця в невигідне становище.

З огляду на досить складні механізми залучення коштів населення в будівництво, необхідність отримання забудовником переліку дозвільної документації та різного роду узгоджень, без яких будівництво не буде вважатися законним, виклад договорів в типовою формою забудовника, з урахуванням його інтересів, розібратися в процедурі інвестування та визначити для себе гарантії у разі порушення забудовником обумовлених умов, буває непросто.

Переглядів: 199
Дата добавлення: 2019-04-10
Добавив: Vitaliy HOME